RASPRAVA o tome računa li se dnevni boravak kao soba izazvala je prije nekoliko dana pravi kaos na Redditu. Sve je krenulo nakon što je jedan Splićanin prozvao Zagrepčane zbog načina na koji oglašavaju stanove, tvrdeći da stan s jednom spavaćom sobom i dnevnim boravkom ne bi trebalo nazivati dvosobnim.

Nakon što smo prenijeli raspravu, ona se nastavila i u komentarima na našem članku, ali i ispod Indexove objave na Facebooku. Čitatelji su se ponovno podijelili, a postalo je jasno da ni oko ovako jednostavnog pitanja nema pravog konsenzusa. Jedni tvrde da se dnevni boravak računa kao soba, drugi da bi broj soba trebao označavati isključivo spavaće sobe.

Zato smo odlučili pitati struku. Arhitekta Janka Kralja iz ATAK studija zamolili smo da nam objasni kako se sobnost stana zapravo definira i zašto oko toga postoji toliko različitih tumačenja. Njegov odgovor prenosimo u cijelosti, uz grafike koje je izradio.

Pravilnik je zastario i ne odnosi se na većinu stanova na tržištu

"Samo da prvo postavimo priču kontekstualno na noge, moram podsjetiti da je jedini važeći pravilnik koji se tiče stanogradnje u Republici Hrvatskoj 'Pravilnik minimalnih tehničkih uvjeta za projektiranje i gradnju stanova iz Programa društveno poticane stanogradnje, NN 106/04, 25/06 i 121/11' koji definira što je što u poticanoj stanogradnji.

Jasno je već iz imena da taj pravilnik opisuje isključivo tu, poticanu vrstu stanovanja (dakle ne opisuje komercijalni tip stanova i kuća koje se većinom pojavljuju na tržištu) te da je potpuno zastario. U navedenom 'Pravilniku' nema niti formalne definicije sobe niti spomena 'ormara', što je također potpuni apsurd.

Dakle zakonodavni okvir za ovo o čemu pišemo praktički ne postoji, za što zahvalu možete uputiti Ministarstvu prostornog uređenja, gradnje i državne imovine. 

Zbog toga ni definicije sobnosti nisu dovoljno jasne

Trenutnu situaciju bismo grafički mogli pokazati na ovaj način:

Iluzorno je misliti da će se kružnice ikada preklapati u potpunosti, ali koristilo bi nam da se barem većinski preklapaju:

S obzirom na činjenicu da je jedini dokument kojeg imamo na raspolaganju takav kakav jest, a u njemu se spominju/definiraju i garsonijere, i jednoipolsobni stanovi, i jednosobni stanovi, i dvosobni stanovi itd., trenutno se svi zajedno moramo držati te terminologije.

"Soba je nešto gdje odlazimo spavati, odmarati, boraviti odvojeno od dnevne zone"

Je li ta terminologija ispravna i kažnjava li se upotreba krive terminologije u, primjerice, oglasima? 

Krenimo od prvog pitanja, kako bismo prethodna tri kruga pokušali dovesti jedan preko drugog. Prva tipologija koju morate analizirati je garsonijera. Dakle ulazni prostor, kupaonica te multifunkcionalan prostor (kuhinja, blagovaonica, spavanje, boravak). 

Prvi sljedeći tip je isto to, ali s pregrađenom kuhinjom i blagovaonicom. U bilo kojem normalnom sustavu to bi se također zvalo garsonijera jer se tu u praksi izvodi identičan tlocrt, ali se kuhinja odijeli najobičnijim pregradnim zidom.

Kod nas su to 'jednosobni stanovi'. Osobno smatram da je to veliki promašaj te krivo imenovanje jer taj garsonjerski multifunkcionalni boravak/spavanje/blagovanje sklop nije soba. Soba je, po mom mišljenju, nešto drugo, nešto gdje odlazimo isključivo spavati/odmarati/boraviti odvojeno od dnevne zone.

"Pola sobe ne postoji"

Također, da budem kristalno jasan - pola sobe ne postoji. Ili imaš sobu ili imaš, da 'prostiš, smijuriju. Postoji dječja soba (ili, drugim riječima, radna soba) te spavaća soba. Razlikuju se po veličini i broju ormara koji ih moraju funkcionalno 'pratiti' u stanu.

Zdrav razum nam govori da, ako na garsonijeru nalijepiš sobu, ona minimalno mora biti spavaća soba i da se to tek onda može i mora zvati jednosoban stan. Ne i kod nas! Kod nas je ovo, kolokvijalno i sukladno 'Pravilniku', dvosoban stan, što je potpuni i totalni promašaj jer ovaj stan ima jednu sobu i jedan multifunkcionalan prostor, a ne dvije sobe:

Nejasna terminologija prelijeva se i na oglase za nekretnine

Sama problematika nazivanja jednosobnog stana dvosobnim stanom čak ne bi niti bila problem kada bi postojao kohezivan pravilnik koji bi za komercijalnu stanogradnju definirao i pojmove, i obveze projektanata, i obveze prodavatelja, te kada bi on bio implementiran u Zakone koji predviđaju kazne za one koji se nomenklature ne pridržavaju.

Zovite onda sobe i stanove kako god hoćete, ali dajte nam pravni okvir i jasne definicije kojih se moramo držati!

Mi u ATAK studiju online pokušavamo sami rješavati ovaj problem dijeljenjem stručnih savjeta kroz video materijale, ali bez ozbiljne reakcije Komore u obliku kritike i savjetovanja te angažmana Ministarstva bojim se da ovaj kamen nećemo niti izvagati, a kamoli maknuti s mjesta.

Kada terminologija nije jasna i kada nemate mehanizme kontrole novih projekata, ne možete imati niti kvalitetno oglašavanje. To, vjerujte, otežava posao i agentima za nekretnine i kupcima. I odmah vam je jasno zašto taj vrući krumpir nitko ne želi dotaknuti.

"Sustav je ovo koji je nastao radi više desetljeća nerada"

Kada bi se za svaki novi stan morala koristiti ispravna terminologija, mnogi bi istog trena graknuli i rekli da će to, ponovno, rezultirati višom cijenom stanova. Dakle ako tražite minimum kvalitete - opalit će Vas po džepu. Sustav je ovo koji je nastao radi više desetljeća nerada.

Dakako da se po ovom pitanju ništa ne mijenja te da se upotreba krive terminologije u oglasnicima ne kažnjava, jer bi u oba slučaja to značilo da se netko u Ministarstvu mora u svoj ured vratiti s čik-pauze, prošlogodišnjeg neiskorištenog godišnjeg ili bolovanja i nešto konkretno odraditi.

Pod konkretno mislim napraviti Pravilnik koji je bolji od ovog i koji bi se ticao stanovanja općenito, a ne samo poticanog stanovanja. Također, napraviti Pravilnik u kojem se propisuju kazne za krivo oglašavanje.

Reći ću i očitu istinu - kada bi ti ljudi (ja se već, doduše, pitam ima li tamo ikoga) DANAS kojim čudom izbacili novi Pravilnik, to bi značilo da s istim kasne PUNA DVA DESETLJEĆA. Kapa dolje!", zaključio je Janko Kralj.